新冠疫情大流行结束后，许多客户和同事一直在问疫情将如何影响办公室租赁。尽管对此主题肯定有很多不同的看法，但我们认为这是受COVID-19病毒影响的一些办公市场潜在的主要趋势：

1.密度。在过去的十年中，办公市场朝着更密集，更协作的工作环境发展。这项运动已经跨越了各个行业，并在办公市场的各个领域中普遍存在，从技术公司到服务公司再到机构投资者。许多公司没有为员工建立单独的办公室，而是采用了开放式平面图，其中包括隔间，办公桌共享以及与员工（和他们的同事）相邻并隔着同事的长桌。没有太多的隐私，但是希望同事之间可以有更多的协作，也可以有一个更具包容性的环境。这种移动导致办公空间的密度从通常的标准密度（每1,000平方英尺可出租区域4个人密度）转移到西海岸的某些市场上的6-8个人-一些租户甚至将密度提高到10人。此外，对更高密度的要求导致了新的，富有创意的办公设计，并帮助租户在更少的办公空间中提高了生产率。

现在，具有高度传染性的COVID-19病毒发作了，突然之间，重要的是要维持某些密度较高的健康方案。由于产生了COVID-19，美国疾病控制与预防中心（CDC）现在建议员工实行社交疏远（保持个人之间至少6英尺的距离，因此不得拥抱，握手或紧密的人际互动）；戴上手套并避免接触表面（病毒可能会在表面上停留数天，如果接触到鼻子，嘴或眼睛，则可能会感染）；经常用肥皂洗手至少20秒钟（如果用手洗手杀死病毒）；避免在公共区域内洗手间（病毒很容易出现在此类区域内）；在公共区域戴口罩（病毒在空气中传播）；并且，如果感觉不舒服，请呆在家里而不是上班。这些CDC建议特别适合年长的员工和存在某些健康问题的员工，因为这些员工似乎更容易受到COVID-19病毒对健康的不利影响。这些新的健康规程与高密度工作场所相反，因此，经常需要在员工返回办公室之前对高密度工作场所进行修改。

这样做将需要建筑师和办公室空间设计师的大量创意，他们已经在努力解决这些问题。话虽这么说，要在没有COVID-19之前的同一平方英尺面积内容纳相同数量的员工而又一次只在办公室空间中只有一部分劳动力的工作将非常困难（有些人建议轮换工作安排一个工作日，一个星期有一半的员工在办公室，另一半则是下一周（如果有的话），或者租赁额外的办公空间。租户会重做办公空间以摆脱开放概念，回到单独的办公室还是走中间路？无论哪种方式，产生的成本都可能很大。部分答案将取决于第二趋势，如下所示。尽管目前尚不清楚，但高密度办公空间无疑是一个已经达到顶峰并正在减少的趋势。

2.在家工作还是在办公室工作。远程工作而不是在办公室工作一直是一种趋势，一些专家多年来一直在吹捧，这使办公室市场感到沮丧。许多专家推测，随着越来越多的人选择在家办公，对办公楼空间的需求将随着时间的推移而下降。尽管多年来一直朝着这个方向发展，但如果有的话，这是一个非常缓慢的趋势。有一些企业（例如，一些咨询和会计公司）具有桌子共享或“旅馆”安排，这帮助他们减少了办公室平方英尺的需求。随着技术的进步并使其在办公室外的工作变得更加容易，肯定有越来越多的企业和员工在办公室外工作，无论是在家，度假还是在其他地方。但是，这种趋势似乎并未对办公空间需求产生实质性影响。

现在，COVID-19流行了，每个人，无论是否愿意，都在家中工作（如果可能）。在最初的破坏性时期之后，大多数人接受了在家工作，甚至有些人变得非常喜欢它。对于许多过去不愿在家工作的老员工来说，这是一个勇敢的新世界（通常是由于在家工作所需的技术所吓倒）。这些年长的员工一直能够在家工作，但从未这样做，因为他们不必这样做。现在，该员工别无选择，已经适应了在家工作，并且非常喜欢，实际上现在正在考虑将来至少每周有一天在家工作。另一方面，许多在家工作的员工却错过了办公室环境中的协作，协作和社交互动，因此迫不及待要重新开设办公室。这些员工厌倦了在厨房餐桌旁工作，并经常受到干扰。

而且，那些已经采用了办公桌共享或“旅馆”安排的企业现在必须进行调整，以解决由COVID-19创建的所有新健康协议。例如，员工现在与可能会传染COVID-19病毒或可能不会传染COVID-19病毒的陌生人共享工作站感觉如何？至少到目前为止，使用这些新协议，大多数将在共享工作站方面遇到问题，不同意。那么，如果办公桌共享和“酒店”概念不再可行，这些员工现在将在哪里工作？除非公司有额外的办公空间或租赁额外的办公空间，否则工作很可能将在远程完成。需要考虑的另一点是，公司（尤其是那些要等到2020年末或2021年初才恢复到现有办公空间的公司）将在此在家工作期间审查生产率是否相同，好还是差。期间由COVID-19病毒引起。如果生产率相似或更高，那么公司可以通过让员工（至少其中一些）在家工作一段时间来节省大量资金，从而减少办公室空间。目前，尚不知道COVID-19是否成为推动这种在家办公的趋势的问题。但是，在COVID-19之后，如果雇主至少每周一次或部分时间为员工提供在家工作的灵活性，也就不足为奇了。

3.企业文化。如上所述，在过去的十年中，许多公司（尤其是在技术领域）已经采用了高密度，开放式平面图的办公空间模型。原因之一是开放式的空间计划（包括咖啡厅，台球桌和乒乓球桌的空间）有助于营造一种强调青年，活力，包容性和“努力工作，尽情玩乐”精神的企业文化。公司的企业风气和文化反映了公司的宗旨和价值观，从而定义了公司。通常，公司的企业文化是通过其办公空间的组成来表达的，包括是否有开放式平面图，是否有办公室，会议区域，休息室和公司休息室，而公司的办公空间就成为了一种工具。帮助吸引和招募员工。这一点很重要，因为具有良好企业文化的公司往往会更成功，员工流失率也会降低。现在，借助COVID-19和COVID-19随附的新健康协议，以及员工在家而不是在办公室工作，将对这些精心制作的企业文化进行测试，并且他们的办公空间的样式和组成将需要适应这个新的COVID-19世界。公司文化将不得不进行调整，以减少员工密度，减少会议和社交聚会，而确实发生的那些会议和社交聚会很可能是虚拟会议，而不是亲自开会。因此，如果公司要求他们在厨房的桌子上工作，那么面对面的社交互动和协作较少时，将很难吸引新的有才华的员工。挑战之一将是设计和修改现有的办公空间，以支持公司的既定文化，同时遵循新的健康协议，并且仍然允许社交互动和协作。办公空间设计师和室内空间设计师面临着巨大的挑战。

4.从中央商务区转移到更多郊区物业。可能受COVID-19影响的另一个有趣趋势是办公室租户从中央商务区（市中心或CBD）的物业转移到郊区。多年来，CBD一直是租户的目的地。原因很多，其中包括中心位置，可供选择的办公楼多种选择，以及在大城市，大众运输到CBD，这使得员工无需驾车和停车即可轻松到达办公室。 。但是，在过去的几年中，有一种趋势是一些企业离开市中心而转向郊区办公空间。支持这种趋势的原因有很多，包括避免从房屋到CBD的交通，便宜的租金，以及也许最重要的是，离执行团队房屋更近的位置。但是，员工前往郊区办公大楼可能会更加困难，因为通往他们的公共交通可能不容易到达。

现在，有了COVID-19和COVID-19随附的新健康协议，有多少员工将渴望乘坐公共交通工具（无论是公共汽车，地铁还是其他交通工具）上班？雇主对要求雇员有潜在的健康风险前往市中心办公室的感觉如何？现在，由于COVID-19和由于COVID-19而制定的新健康协议，CBD中租赁空间的某些吸引力（例如不需要汽车和有限但昂贵的停车位）现在成为问题。雇主现在是否在有足够地面停车位的较小郊区办公楼（一到两层）或较小的零售购物中心（假定没有分区问题）中寻找办公空间？同样，在这种类型的办公空间中，不需要使用电梯。除了新的COVID-19健康协议外，在家工作的增加可能会加快租户从CBD租赁办公空间转移到更郊区，更靠近许多员工住宅的租赁办公空间的趋势。

5.共同工作。众所周知，在过去的五年中，共同办公是美国办公楼市场复苏的主要推动力，并且是提高全国办公楼吸纳率的主要因素。协同工作公司的领头羊是WeWork，一些行业专家称它占协同工作空间吸收量的70％。协同工作在许多公司中很受欢迎，因为它可以灵活地满足他们的办公空间需求。租户可以在短时间内租赁“凉爽，时髦”的空间（尽管要支付一定的租金），以帮助理清业务的暂时增长或收缩，而无需进行长期租赁交易。协同工作公司通常会构建协同工作空间以采用更高的密度并包含共享空间概念。但是，出于许多相同的原因，COVID-19和COVID-19随附的新健康协议将很可能对合作公司产生重大不利影响，原因与COVID-19和COVID-19随附的新健康协议的影响相同密度的办公空间和开放式平面图。员工是否愿意与陌生人和其他可能或不会传染该病毒的人共享工作站，隔间和长工作台？此外，共同工作空间还具有许多高触感和大体积区域，这在此COVID-19时期是有问题的。由于COVID-19及其对经济和办公租赁市场的影响，至少在可预见的将来，联合办公行业似乎已经达到顶峰，并且可能正在减少。